万科郁亮：北京、广州才开发了不到 10%，提升空间还大

" 我们不预测天气，预测天气对农民没有意义，把地种好是我们的唯一责任。" 郁亮说了这番话。大概，跟土地打交道，是房地产商和农民唯一共同的特点。

前者 " 种 " 的房子，后者种的是庄稼。中国大地上，陆陆续续 " 种 " 起了无数新楼房，房地产商的一举一动，就牵动着在城市里工作、生活的人们的心。

11 月 28 日的万科北方区域媒体交流会上，万科高级副总裁兼北方区域首席执行官刘肖演讲结束后，万科董事会主席郁亮从会场后面走到台前。在场的所有记者都想听听郁亮会讲什么，然而现场主持人却要求，让每个城市的媒体就本地情况提问一个问题，接下来，有意思的事发生了。

这次专场交流会，因此成了郁亮对十几个万科城市总的一次现场考核。某个城市的媒体抛出问题，随即郁亮拉出对应城市的城市总回应提问，他再做补充。从这些城市总的现场回应看来，他们事先并不知道会有这么一出，有些回答过于仓促。而郁亮本人的补充回答，也显示了他对很多城市的情况颇为了解，他发现大连有很多坡，因此出跑步人才；他发现石家庄的城市空气环境改善了很多；他发现沈阳乃至东北整体的营商环境在改善。他说，万科到了东北后就再也没有离开。

万科 " 种 " 下的房子毕竟是要卖给人的，人是要居住的，要发展的。所以，郁亮表示，" 我们在一个城市是否加大投资力度，是否看好未来，主要看是否有实体经济的机会，是否不断有年轻人加入，如果是，那么，我们一定会加入。"

在台上，郁亮诚恳地说，" 未来年轻人是最宝贵的资源，如果一个城市不遗余力给年轻人创造发展条件，一定有机会。"

给年轻人创造发展机会，似乎是郁亮看重的。在他看来，城市缺少的并不是土地，哪怕是中国的大城市，依然有进一步开发的空间，他分享了一个数字，" 北京开发了不到 10% 面积，深圳开发了 46% 面积，广州开发了不到 10% 面积，而东京超过了 60% 面积。所以我们还有提升空间。"

当城市越来越大，就急需解决交通拥堵问题。在郁亮看来，" 东京模式 " 可以借鉴，" 目前我国特大城市的轨道交通分担率还不高，东京的轨道交通分担率达到了 80%。轨道交通不仅解决点对点交通的问题，解决了地面交通的问题，还会为沿线提供高密度的集办公、休闲、消费一体的综合性社区，涵盖各类功能，不再是单纯的居住、单纯 CBD、单纯的办公，互相隔离。"

2013 年，郁亮提出万科要从传统住宅开发商向城市配套服务商转型，4 年后的 2017 年，郁亮给 " 城市配套商 " 加了一个注脚，做 " 美好生活场景师 "。两年后的今天，郁亮还在思考，万科能给城市的美好生活提供什么支持？万科能从城市发展中找到什么机会？

以及，万科要做到 " 美好生活场景师 "，其自身组织架构该如何进化与变革？

" 万科要建设矢量组织、冠军组织和韧性组织。" 自 2018 年底郁亮提出这个目标后，作为组织变革的一部分，近期，万科新一轮职级工资体系重构在各事业部逐步落地，新体系涵盖了所有员工，在职务层级进一步简化的同时，员工薪酬体系加入了对岗位责任、投入程度和风险承担的标准，随着标准变化能够进行随时调整。具体是以往 V1~V7 七个职务层级，转变为目前三个层级，即只有 GP（核心合伙人）、SP（骨干合伙人）、JP（合伙人）。

对于最近万科进行的薪酬大调整，万科集团副总裁周巍对《中国企业家》表示，薪酬调整是万科组织架构调整的一部分，此次计划为期两年，且在一年前就已研究启动，并于今年 9 月落地试验。据透露，薪级体系由过去的 28 级扩展为 50 级，主要动作是下调基本工资，并将其加入绩效工资中。

她对外界流传 " 万科变相降薪 " 的相关说法并不认可，她表示，员工薪酬有涨有降，总体上算 60%~70% 员工的收入是稳定的，20% 左右员工是上涨的，只有 10% 的员工是降的。周巍坦言，这轮调整中，压力最大且受影响最大的是如她一样的 " 官 "，而非一线员工，作为合伙人，" 我们都要为结果负责 "。

意在打破部门墙的薪酬结构调整，其中涉及到的内部张力和外界争议又该如何处理？

就此问题，郁亮回应《中国企业家》称，不管涨薪降薪，还是要看企业，有的企业，涨薪也不一定能留住人。万科的组织架构一直在调整，现在薪酬体系方面的三层架构，接下来还会继续调。" 我们所有的事都围绕八个字，组织重构，事人匹配。"

万科董事会主席郁亮

谈到万科的未来规划，郁亮始终强调说，万科要当个好农民，换个外部说法就是，" 做个时代好企业 "。万科的业务遍布全国，每个城市的发展情况和发展阶段都不一样，在郁亮看来，全国均衡布局，可以对冲风险，从而发展更均衡，哪怕一个机会被关闭，另一个机会就来了，机会和挑战同时存在。" 我们不抱怨天气变冷，环境变差，要看到积极一面。有夕阳的行业，没有夕阳的企业，我们要做好准备、迎接挑战，活到最后。"

针对近期 " 渠道是否抢了开发商营销蛋糕 " 相关话题，郁亮对《中国企业家》称，对于中国房地产市场来说，万科是农民般的存在。" 我没觉得渠道抢了蛋糕，万科已经抢了很多人的蛋糕，当然也允许别人来抢。对于外界来说，我们就是把自己做好，就像任正非一样，美国再怎样，也做好自己。"

看似郁亮和万科只关心如何做好自己的事情，而不 " 预测天气 "，也不怕别家来抢蛋糕。但恐怕谁也不会忘记，正是万科第一个提出房地产进入 " 白银时代 " 的预判的。

那么，在 " 白银时代 " 的生存逻辑是什么呢？

" 我每天看的就是项目的突发事件，产品力和服务力是我们在白银时代需要加强的地方。" 郁亮说。

以下为交流会现场采访（有删减）：

" 住有所居 " 和 " 居者有其屋 "

记者：关于建立房地产长效机制，您在近期谈到可以借鉴东京模式，如何真正落到实处？这个过程中，地产人应该做好什么准备？

郁亮：在我理解，长效机制最核心最重要是要解决 " 住有所居 " 和 " 居者有其屋 "。住有所居指的是城市的绝大多数家庭，最终都应该获得有尊严的基本居住条件。" 居者有其屋 " 指的是城市的大多数家庭，最终都能拥有自己的基本住房。

但有人说中国人口多，比较难实现这两个目标，所以，我经常举东京的例子。

东京比北京人口多很多，面积比北京还小一点，但东京每个家庭有 1.17 套房子，人均 1.7 个房间，而且你们仔细看房价，东京市中心通勤一小时左右的范围，房价每平方米 1 万多，半小时左右是每平方米两三万。

所以东京给了很多参考，东京做到的，我们也能做到。一方面提高土地的开发效率，北京开发了不到 10% 面积，深圳开发了 46% 面积，广州开发了不到 10% 面积，而东京超过了 60% 面积，所以我们还有提升空间；还有轨道交通建设问题，目前我国特大城市的轨道交通分担率还不高，东京的轨道交通分担率达到了 80%。轨道交通不仅解决点对点交通的问题，解决了地面交通的问题，还会为沿线提供高密度的集办公、休闲、消费一体的综合性社区，涵盖各类功能，不再是单纯的居住、单纯 CBD、单纯的办公，互相隔离。

我希望呼吁一下，一方面在住有所居方面，解决好租赁问题，加强租赁供应的同时建立相应的规范和标准，同时要为解决租户子女教育问题做准备；另一方面，在解决居者有其屋的问题上，在人才房、安居房的供应上，城市所需要的人才是多种多样的，不只是北大、清华毕业的是人才，我觉得优秀的环卫工人、快递小哥也是人才。

记者：今年开始，长租公寓市场出现不少 " 跑路 " 情况，其中面临的困难能不能解决？集体租赁性质的房子，目前在北京的落地情况如何？

郁亮：长租公寓目前的经营并不容易，这项业务赚不了大钱，但租购并举是大趋势，因此长租公寓是我们必须要做的市场。

刘肖：北京长租公寓市场目前是 " 窄门 "，但未来有很多路。现在有些不好的事情发生，但我们看好未来。过去几年北京长租公寓市场有所下降，遇到了一些短期困难。但我特别看好长期，其实长期看好的因素和短期遇到的困难因素是一样的。比如要把长租公寓做好，首先要有好的土地供应，现在北京集体用地供应出来了，计划将来是供应 50 万套，今年已经供应了 10 万套，所以从土地供应上根本解决问题。

另外是长租公寓的成本，比如说电、停车等各种系统，北京也是看到了问题逐步去解决，现在有的项目车位配比政府给我们做了一些调整。另外长租公寓也需要有学区，未来的租赁费用也有所改变。把长租公寓做好，政府在努力，产业也在努力，也在努力增加土地供应，经营人才也越来越多，这几个方面都在改善，所以我比较看好将来的发展。

记者：我想从购房者的角度问一个问题，您会劝身边的朋友亲戚有钱就买房吗？

郁亮：我从来不干这个事，就像劝别人买股票，赚了钱还好，亏了钱，可能朋友都不再是朋友。投资具有偶然因素和运气成分，因此我认为不要劝朋友（买房）。

年轻人去哪，万科就一定去哪

记者：青岛是万科进军山东的第一站，未来万科在青岛有什么样的产业布局和规划愿景？

曹江巍（青岛万科总经理）：山东迎来了历史机遇期。万科也是多元化的产业结构，未来我们想在青岛这次历史机遇大发展过程中，多方面参与到青岛的城市建设中。

郁亮：万科 90 年代初就到了青岛，青岛东部开发区第一张营业执照 001 是万科。我们特别看重青岛努力打造北方经济中心的定位。每个城市如果有产业，就有年轻人加入，有产业，就会有中产阶级产生，我们的业务就会有希望和机会。

我们希望青岛在实体经济方面，在制造方面扮演重要角色，这样未来发展后劲就会很大，它不需要走别人都走过的路，完全可以走自己的一条路，因为它的工业技术很多，还有人才和港口，还有很多原来优秀企业的基因。青岛有很多优秀企业，希望从新的发展阶段以后，除了老牌的明星企业，后起之秀也能升起。

记者：大家都说投资不过山海关，但实际上万科的投资是过了山海关。您对未来沈阳经济发展怎么判断的？

肖劲（沈阳万科总经理）：我在沈阳 5 年，我深有体会，我觉得得分层次，一个是国家大战略这块，东北振兴中央的计划已经出台了 4 年，逐步在落实。另外是自身的营商环境也发生了很多变化，我们都感觉营商环境在变好。东北算是一个洼地，不管是各种 IP 洼地，还是资金洼地，都争着去投资，还有东北文化，我们也在做文创项目，相信也能做得很好。

郁亮：我们对包括东北在内的每个地方都情有独钟。不但是沈阳，万科到了东北没有离开过。

万科内部有一个说法，叫 " 不怨天、不怨地，只怨自己不努力 "，我们在东北做得不错，而且我们明显感觉到东北这几年的进步与发展，所以这点上来说东北潜力仍然很大。其实我觉得每个地方都一定有机会，取决于你做事的方式是什么样。

对于万科在东北这片土地，我们没有觉得山海关的 " 关 " 存在。

记者：天津市场竞争比较惨烈，万科一直致力于产品线的标准化，但是过分的标准化可能会导致一些产品个性化丢失，甚至会丢失一些客户，还可能导致公司产品线在同一个区域板块的竞争力不足。万科如何应对这种问题？

卢冰（原天津万科总经理）：关于产品线的问题，现在对产品研究的方向不仅停留于户型上，我们希望在二居、三居能有一个比较标准化的解决方案，除了户型之外更多去强调功能的变化，这个标准化基本上能带来一些效率和成本的优势。

但太过标准会不会缺乏个性？我们也做了一些布局。这些选择往往不是在户型选择上，而是在综合项目上。再有就是对地库、景观、大门的回家动线，我们提出了不一样的解决方案。

郁亮：天津这边也可能正好来到了转型发展的当口。我们往往不会就某个阶段情况就下定论。蹲下是为了更好地起立。万科跟城市同步发展是什么意思，就是高潮我们需要在，低潮我们也要在一起。

记者：您对山东目前房地产市场的容量和开发格局有什么判断？万科未来几年在济南有没有加大投资的机会？

郁亮：万科一年投资超过 3000 个项目，我没有办法去讨论单个项目的投资。我们坚持一条原则，是跟城市同步发展。对照与城市同步发展，我们还有一句话叫跟客户同步发展。我们在一个城市是否加大投资力度，是否看好未来，主要看是否有实体经济的机会，是否不断有年轻人加入，如果是，那么，我们一定会加入。

未来年轻人是最宝贵的资源，如果一个城市不遗余力给年轻人创造发展条件，一定有机会。

记者：万科集团与大连政府签订了深化合作协议，接下来万科会在大连有什么样的动作？

潘猛（大连万科总经理）：今年 9 月份我们和大连市政府做了深化协议，这里面包括了科创、文创、体育产业链等资源的导入。

郁亮：每个城市都处在各自的发展阶段。万科这么多年深耕城市，得到一个结论，确实要均衡布局，这样才在行业中得到稳健发展的机会。我在大连还有一点发现，有一次去大连跑步，没想到大连坡这么多，所以大连是出跑步人才的地方。

记者：这 10 年来万科在烟台主要在住宅产业深耕，有其他产业布局的打算吗？

郁亮：其实产业化布局和城市发展是同步的。例如物流，每个城市都需要物流，但是物流仓储不需要建这么多，这就涉及到布局规划的问题。每个城市在不同发展阶段所需要的房子、所需要的业务类型不一样，我们围绕城市发展做相关的事情，跟城市同步发展，城市需要做什么我们配合做，我们可以略微领先，不能滞后，但是过于超前也不合适，所以我们会关注烟台城市发展来布局。

记者：以经营稳健著称的万科，对未来中国的房地产市场如何预判？对石家庄市场有何考量？

郁亮：我们不预测天气，预测天气对农民没有意义，把地种好是我们的唯一责任。石家庄这几年城市空气环境好了很多，有如此的变化，我是没有想到的。这是很难的工作，今天做到了，所以我觉得特别难得，也为我们的员工提供了更好的工作和生活环境。

记者：万科有什么远期战略和规划？

郁亮：我们的目标是当好农民，翻译更好一点，就是做时代好企业。要相信当一个机会被关闭的时候，那可能新的机会就来了。深圳原来有很多工厂，现在那些工厂搬走了，又一批新的企业来了。所以机会和城市是同步存在的，我们没有时间去预测天气，我们永远看到积极面在哪。因为我们背后还有一个逻辑，就是可能有夕阳的行业，但没有夕阳的企业，一个企业只要做好，都有机会，我们要准备好迎接挑战，活得好活得久。

来源：中国企业家杂志