万科前九月销售近5000亿，物业受重视，但毛利率降至22.9%

进入下半年，疫情对房地产行业造成的冲击正逐渐消退。

10月29日，万科发布2020年三季度财务报告。报告显示，第三季度，万科录得营业收入951亿元，同比增长12.5%；实现归属于上市公司股东的净利润74亿元，同比增长14.9%。而疫情冲击下的上半年，万科录得营收1464亿元，同比增速仅5.1%；净利润为125亿元，同比增长5.6%。其中，房地产业务营业收入为 849亿元，同比增长 15.8%，而上半年房地产业务的收入为1381亿元，同比增速只有3.97%。

财报发布后，万科股价开盘大涨3.54%，最后有所回落。截至10月30日收盘报27.55元，市值3200亿元，较昨日上涨0.62%。

前九月卖出5000亿，没有现金流危机

根据财报，今年前三季度，万科共录得营业收入2415亿元，同比增长7.9%；实现归属于上市公司股东的净利润199亿元，同比增长8.9%。其中，房地产业务贡献营业收入2139亿元，同比增长7.4%，占比89%；毛利率为 22.9%，较上半年的24.1%进一步下降，去年同期则为27.6%。

一直以稳健著称的万科，并未因疫情出现现金流的危机。财报显示，截至 9 月底，万科净负债率仅27.6%，处于极低水平；持有货币资金人民币1731亿元，远高于短期借款和一年内到期有息负债总和人民币851亿元；有息负债占总资产的比例为14.1%， 且有息负债中 66.8%为长期负债。

业务方面，财报显示，第三季度万科房地产业务实现合同销售面积1188万平方米，合同销售金额人民币1723亿元，同比分别增长30.3%和21.7%。前三季度，万科累计实现合同销售面积3265万平方米，合同销售金额人民币4928亿元，同比分别增长6.6%和3.6%。

今年，万科没有设定销售业绩目标，但按照目前的情况来看，增速超过去年的3.94%应该不成问题。根据克而瑞排名，前三季度万科的销售业绩暂居恒大和碧桂园之后。

拿地方面，万科三季度开始发力。根据财报，第三季度万科新增46个开发项目，总建筑面积约851万平方米，权益规划建筑面积约572万平方米；而前三个月万科总共才新增101个开发项目，第三季度拿地接近全年的一半。

此外，前三季度万科新开工面积2830万平方米，占全年开工计划的 96.9%；竣工面积1805万平方米， 占全年计划竣工面积的54.4%。疫情下，万科的建设进度受到较大影响，预计今年有部分楼盘不能按时完工了。

多元化发展见成效，物业受重视

财报中，万科还提到了多元化业务的进展情况。今年，房企拆分物业上市成为潮流，身为头部企业的万科物业备受瞩目。虽然郁亮一直坚称万科物业上市“还没到最好的时候”，但对其重视程度并不小。

财报显示，万科物业对品牌架构开启了新一轮的调整和升级。万科物业与戴德梁行合资公司正式对外公布中文名称“万物梁行”，获得英国皇家特许测量师学会中国奖(RICS China Awards 2020)“年度设施管理团队”冠军；10月24日，万科物业又正式推出了国内第一个以城市服务为定位的全新品牌——万物云城，试点发布城市服务智慧运营平台。

在10月份的媒体交流会上，万物梁行董事长李庆平透露，万科与戴德梁行的交易分为两部分，第一部分万科物业在戴德梁行的全球总部投资了4.9%的股权，成为戴德梁行的重要产业股东；第二部分是万科物业把PM和FM业务条线和戴德梁行以上两个业务条线合成一家新的公司，这家新的公司由戴德梁行推荐CEO，万科物业控股并表。李庆平介绍，经过10个月，万物梁行目前的团队很稳定，而且实现了不错的业务增长，目前服务了阿里巴巴、字节跳动、美团等客户，未来可期。

财报还提到，三季度，万科的租赁住宅业务泊寓新增开业0.85 万间，截至9月底累计开业约13.58万间，成熟期项目(开业半年及以上)的出租率为 95.3%。在前述媒体交流会上，泊寓负责人胡冬华透露，截至2020年10月，泊寓累计进入33个城市，开业门店365家，开业房间数超13万，在租客户超15万，整体出租率94%，续租率55%，累计服务40万客户，上半年营收10.5亿元。

值得注意的是，今年7月，万科首个集体土地租赁房项目宣布上市。与市场上的招拍挂、收并购等方式不同，利用集体土地建设租赁用房最大的优势就是开发单位能够节省土地获取的成本，但集体土地的产权归集体所有，企业获得的仅仅是土地的经营权和使用权，因此，企业往往不需要缴纳高昂的土地出让金。

因此，万科认为，这样的土地做泊寓是合适的。在前述媒体交流会上，泊寓负责人胡冬华称，万科做租赁的初心就是为刚步入社会的年轻人提供一个良好的居住环境，在多年的探索中，不断从用户需求出发进行改进，例如对公共空间的打造（书吧、咖啡厅、影音室、撸猫房等）、家具的增加（穿衣镜等）、社区活动的组织等等。